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✅ Prérequis : déontologie et cadre professionnel

Avant toute mission, l’expert immobilier s’engage à respecter une déontologie stricte :

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• Vérification de l'absence de conflit d’intérêts

• Signature d’une convention d’honoraires avec clause de confidentialité

• Respect des normes professionnelles reconnues : Charte de l’expertise en évaluation immobilière

Ces garanties assurent objectivité, impartialité et fiabilité de l’évaluation.

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📑 Documents indispensables à fournir

Pour mener à bien l’expertise, un certain nombre de documents sont requis :

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• Titre de propriété ou acte notarié

• Plan cadastral actualisé

• Extrait du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou du règlement de lotissement

• Certificat d’urbanisme (informatif ou opérationnel)

• Permis de construire ou déclarations préalables (si existantes)

• État des servitudes existantes (passage, réseaux, non aedificandi, etc.)

• Étude de sol ou étude géotechnique (si réalisée)

• Rapport de bornage ou plan de géomètre

• Avis de taxe foncière

• Factures de viabilisation ou de travaux réalisés (voirie, réseaux...)

• Convention de mise à disposition ou bail si le terrain est exploité

Ces éléments permettent d’établir une évaluation fiable, complète et conforme.

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🏠 Visite du bien immobilier

L’expertise comprend une inspection physique minutieuse, notamment :

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• Relevé de la configuration du terrain : topographie, forme, dimensions, accès

• Analyse de la nature des sols, végétation présente, zones humides ou inondables

• Vérification de l’environnement direct : qualité paysagère, voisinage, voirie, réseaux

• Observation des éventuelles servitudes visibles

• Localisation des bornes ou limites physiques

• Prise de photographies détaillées

• Vérification de la desserte en eau, électricité, assainissement et autres réseaux

Chaque observation est intégrée dans l’analyse de la valeur du bien.

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📊 Méthodes d’évaluation utilisées

L’estimation du bien repose sur des méthodes reconnues :

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• Méthode par comparaison avec des ventes récentes de terrains de caractéristiques similaires

• Évaluation par le potentiel de constructibilité (droits à bâtir, COS, emprise au sol)

• Méthode dite “promoteur” (calcul du bilan promoteur) dans le cas de terrains à vocation de projet immobilier

• Méthode par capitalisation si le terrain génère un revenu (location agricole, panneau publicitaire, etc.)

• Approche par extraction si le terrain dépend d’un ensemble bâti

Ces méthodes croisées garantissent une juste valeur de marché.

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🔎 Points de vigilance analysés

L’expert porte une attention particulière aux éléments suivants :

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• Règlement d’urbanisme applicable et ses contraintes

• Possibilités et limites d’aménagement (zonage, recul, hauteur, densité)

• Présence de servitudes (de passage, de réseaux, de vues, etc.)

• Nuisances environnementales (bruit, pollution, inondabilité, voisinage industriel)

• Qualité des accès et proximité des réseaux publics

• Orientation et relief du terrain

• Potentiel de division ou de revente par lots

• Délais et conditions de délivrance d’un permis de construire

• Contraintes techniques liées à la nature du sol

• Réserves foncières ou périmètres de préemption éventuels